Der Auftrag zur Errichtung eines Fertighauses ist eine weitreichende Investitionsentscheidung. Daher empfiehlt es sich, das Vertragswerk vorab prüfen zu lassen.
Vertragstyp: Werkvertrag
Bei der Errichtung eines Fertighauses handelte sich um einen typischen Werkvertrag. Der Auftraggeber und Bauherr schuldet die vereinbarte Vergütung, der Auftragnehmer/Unternehmer verpflichtet sich zur Errichtung des Hauses.
Eigene Vertragspflichten
Die eigene Vertragspflicht besteht in erster Linie in der Verpflichtung, eine Vergütung zu zahlen. Hierbei sollte ein Pauschalpreis vereinbart werden, damit der Bauherr vor Kostensteigerungen geschützt ist.
Den Bauherren treffen jedoch – je nach Vertragstyp – Mitwirkungspflichten: Hier sollte zum Beispiel geregelt werden, inwieweit der Baugrund vom Bauherrn vorzubereiten ist, wer für die Einholung von Genehmigungen verantwortlich ist und welche Versicherungen gegebenenfalls abzuschließen sind.
Vorbehalte einräumen lassen
Bis das Fertighaus bezogen werden kann, müssen einige Hindernisse überwunden werden. Einige davon können das gesamte Projekt zu Fall bringen, so z.B. wenn man keinen Baugrund/Grundstück vorweisen kann oder die Finanzierung scheitert.
Für diese Fälle sollten entsprechende Vorbehalte, hier: Grundstücksvorbehalt bzw. Finanzierungsvorbehalt, vereinbart werden. Sind diese richtig formuliert, kann der Bauherr vom Werkvertrag zurücktreten, wenn bspw. die Finanzierung scheitert.
Zwar kann der Bauherr den Werkvertrag auch vorher schon kündigen. Dem Unternehmer steht jedoch nach § 649 BGB der restliche Werklohn (abzüglich ersparter Aufwendungen) zu. Das kann ganz schön teuer werden.
Gegenleistung: Auf Leerstellen achten
Besonderes Augenmerk muss auch auf die Formulierung der Gegenleistung gelegt werden.
Hierbei gilt: Nicht nur schauen, was im Vertrag explizit geregelt ist, sondern auch daran denken, was möglicherweise fehlt oder unzureichend formuliert ist:
Bau- und Leistungsbeschreibung
Idealerweise sollte im Werkvertrag eindeutig und detailliert beschrieben werden, welche Leistungen der Auftragnehmer schuldet. Hierbei sollte nicht vergessen werden, einen detaillierten Zeitplan für die Baufortschritte festzuhalten.
Vertragsstrafe für den Unternehmer
Die Vertragsstrafe ist ein besonders scharfes Schwert des Bauherrn, um etwaigen Verzögerungen beim Baufortschritt vorzubeugen.
Eine Vertragsstrafe wird der Unternehmer daher nicht von sich aus anbieten. Eine Vertragsstrafe ist auch nicht immer sinnvoll, da sie die Vergütung erhöhen könnte.
Gewährleistungsbürgschaft
Eine andere Form der Sicherheit ist die Gewährleistungsbürgschaft. Diese sichert den Bauherrn bei Mängeln ab: Der Bauherr ist, solange er noch kein mangelfreies Werk hat, darauf angewiesen, dass der Unternehmer die Mängel beseitigt oder - wenn er dies nicht kann - Schadensersatz zahlt.
Dieser Gewährleistungsanspruch geht aber ins Leere, wenn der Unternehmer zwischenzeitlich insolvent ist. Gegen dieses Insolvenzrisiko ist der Bauherr bei einer Gewährleistungsbürgschaft abgesichert.
Veränderungswünsche und zusätzliche Leistungen
Hier liegt ein häufiger Streitpunkt zwischen Bauherrn und Unternehmer: War eine bestimmte Änderung von Seiten des Bauherrn erwünscht? Wie sollte diese ausgeführt werden? Entstehen hierdurch höhere Kosten?
Bei jedem Bau kann es passieren, dass die ursprüngliche Planung nicht durchführbar ist, nicht zweckmäßig oder schlicht der Bauherr seine Meinung geändert hat (z.B. aus ästhetischen Gründen).
Veränderungen bei der Bauausführung sollten schriftlich festgehalten werden. Keinesfalls sollte man sich in diesen Fällen auf eine mündliche Besprechung verlassen.
Dokumente herausgeben lassen
Der Bauherr sollte seine Baudokumentation auf dem aktuellen Stand halten. Er sollte sich daher sämtliche Unterlagen, die in Zusammenhang mit dem Bau stehen, herausgeben lassen. Am besten man hält einen entsprechenden Auskunftsanspruch vertraglich fest.
Dies gilt für sämtliche am Bau Beteiligte wie ausführendes Bauunternehmen, Architekt, Heizungsingenieur, Elektroinstallateur etc..
Viele Gestaltungsmöglichkeiten
Auf den Bauherrn warten also jede Menge Gestaltungsmöglichkeiten aber auch Fallstricke.
Da die meisten nur ein Haus im Leben kaufen, hat man hier kaum die Aussicht, aus Fehlern zu lernen. Diese können nur einmal gemacht werden und gerade bei Immobilien können falsche Vertragsgestaltungen teuer werden.
Wer sich die Prüfung nicht selbst zutraut, kann einen Anwalt beauftragen. Jedenfalls ist es sinnvoll, sich der eigenen Verhandlungs- und Gestaltungsmacht bewusst zu werden und diese zu nutzen.