Vermietete Wohnungen kaufen

Wer eine Eigentumswohnung gesucht, findet bei den Anzeigen sowohl bereits vermietete Eigentumswohnungen als auch solche, die leer stehen.

Leer stehende Eigentumswohnungen sind für den Käufer, der eine Wohnung zum Einziehen sucht, natürlich am besten.

Wie steht es aber mit bereits vermieteten Eigentumswohnungen? Kann ich hier einfach den Mieter kündigen und selbst einziehen?

Wir gehen zunächst davon aus, dass die Wohnung vom Kaufinteressenten tatsächlich gekauft wird. Dann kommt es zu einem Eigentumsübergang. Dies bedeutet, dass der neue Eigentümer auch den bestehenden Mietvertrag übernimmt. Der Käufer wird also nicht nur Eigentümer sondern auch Vermieter.

Als Vermieter kann er natürlich die üblichen Kündigungsrechte geltend machen, die ihm in der Regel jedoch wenig nützen, da sie ein Fehlverhalten des Mieters voraussetzen. Hier kommt die sogenannte Eigenbedarfskündigung ins Spiel.

Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die bisher vermietete Wohnung für sich selbst zu Wohnzwecken benötigt. Der Vermieter muss die vermietete Wohnung also als Wohnung benutzen wollen.

Ausreichend ist ebenfalls, wenn nicht der Vermieter selbst sondern dessen Familienangehörige oder Haushaltsangehörige die Wohnung nutzen wollen.

Erforderlich ist ein entsprechendes Näheverhältnis zwischen dem Vermieter und der Person, die einziehen will. 

Die Vorschrift in § 577a BGB schränkt die Kündigungsrechte des Vermieters jedoch ein.

Entscheidend ist, wann Wohnungseigentum begründet worden ist, d.h. also wann es zu einer Aufteilung in verschiedene Wohnungseinheiten gekommen ist.

Bestand der Mietvertrag bereits vor der Aufteilung, so besteht nach Abs. 1 eine Sperrfrist von 3 Jahren seit dem Verkauf der Eigentumswohnung (Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch).

Diese Frist kann nach Abs. 2 auf bis zu 10 Jahre durch Rechtsverordnungen der Landesregierungen verlängert werden, wenn es sich um ein Gebiet handelt, in denen Mietwohnungen besonders knapp sind.

Fand die Umwandlung vor dem Einzug des jetzigen Mieters statt, so gelten diese Sperrfristen nicht. Der Vermieter muss sich dann an die ordentlichen Kündigungsfristen halten.

Ebenfalls zu berücksichtigen ist die Widerspruchsmöglichkeit des Mieters nach § 574 BGB.

Danach kann der Mieter einer Kündigung des Vermieters widersprechen, wenn die Kündigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine besondere Härte darstellen würde.

Kaufinteressenten, die eine Wohnung zur Eigennutzung suchen, haben natürlich mehr Auswahl, wenn sie auch nach vermieteten Wohnungen suchen.

Ihre Chancen, eine Eigenbedarfskündigung erklären zu können, stehen dabei nicht schlecht. Allerdings ist dieses Vorgehen mit entsprechenden Unwägbarkeiten verbunden.

Ob und wann man dann endlich die gekaufte Wohnung beziehen kann, darf dann im Zweifelsfall ein Gericht entscheiden.

Hierauf sollte man sich nur einlassen, wenn man keine andere Möglichkeit hat oder es sich um ein besonderes Schnäppchen handelt.

Jedenfalls sollte der Käufer noch nicht alle Zelte abbrechen sondern zunächst vorsichtshalber damit rechnen, dass er noch einige Zeit in seiner bisherigen Wohnung bleiben muss, bis die neue Wohnung bezugsfrei ist.

In dieser Zeit muss man natürlich die Kosten (Miete/Darlehensrate) für die alte Wohnung als auch für die neue Wohnung (Darlehensrate) aufbringen. Für die neue Wohnung erhält der Käufer fortan die monatlichen Mietzahlungen. Ob sich dies allerdings rechnet, hängt davon ab, wie hoch die monatliche Mietzahlung  im Verhältnis zur Darlehensrate ist.

Bei der aktuellen Marktlage bewegen sich die Mieten und Kaufpreise immer stärker auseinander, d.h. die Mieten machen die Steigerungen bei den Kaufpreisen nicht in vollem Umfang mit. Gerade bei älteren Mietverträgen dürfte sich diese Situation eher noch verschärfen.